Не жильцы
Почему квартиры на первых этажах не спешат брать «под коммерцию»
Лет десять-двенадцать назад на владельцев квартир на первых этажах пролился золотой дождь. Предприниматели рвались приобрести помещения для магазинов, аптек, салонов красоты… А если еще жилье было на «первой линии» - то есть, выходило на дорогу, «прохожее место», то уйти оно могло за очень хорошие деньги. Счастливые обладатели такой собственности из спальных районов переселялись поближе к центру, да еще у них оставалось «на дачу и УАЗик». Сейчас лафа для собственников такого жилья закончилась. Бизнесмены не рвутся покупать квартиры на первых этажах. Что же произошло? Мы проанализировали ситуацию.
Понастроили
До 2008-10 года коммерческой недвижимости остро не хватало, а та, что была, мало кому из предпринимателей средней руки была по карману. Поэтому они решали проблему за счет покупки квартир на первых этажах и переведения их в нежилое помещение.
Сейчас же и бизнес-центров настроили, и во многих новостройках первые этажи изначально спроектированы как коммерческая недвижимость. Купил и пользуйся. И не надо огород городить с переводом в нежилое, прорубанием отдельных входов, перепланировкой и согласовыванием с инстанциями.
- Смена статуса объекта сегодня актуальна только для районов, где присутствует дефицит объектов коммерческой инфраструктуры или квартир с крайне удачным для коммерсантов местоположением, - считает эксперт по рынку недвижимости Арсений Васильев.
Кроме того, стало больше помещений и под аренду. Не все могут — да не все и хотят — вкладывать солидную сумму в покупку недвижимости.
- Я торгую шубами, бывшими в употреблении, - рассказывает предприниматель Виктория. - Мой контингент — небогатые жительницы спальных районов. И мне выгодно за сезон-два «отоварить» женщин, например, Автозавода, а потом арендовать похожий магазинчик в другом районе, съехав с этого.
Нет тебе моего согласия
С мая 2012-го перевести из жилого в нежилое стало возможно только через суд. Поначалу это было почти формальностью — подавляющее большинство исков удовлетворялось. Однако с недавнего времени собственники стали все чаще получать отказ. Основная причина - отсутствие согласия всех собственников в многоквартирном доме на перепланировку, затрагивающую общедомовое имущество.
- Если для перевода в нежилое помещение необходимо прорубать дверной проем, это может рассматриваться как уменьшение общего имущества. Или при организации отдельного входа используется участок земли, на которой расположен дом. Для этого уже необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так что если кто-то из собственников будет оспаривать в суде перевод помещения в нежилое, у него есть шансы, - комментирует Александр Рыжов, руководитель регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ.
Но вот насколько реально заручиться согласием всех собственников? Даже в домах с дружными жильцами и развитым самоуправлением при голосовании по насущным домовым проблемам еле удается наскрести требуемые по закону две трети голосов. Это раз.
Во-вторых же, для этого нужно инициировать общедомовое собрание, готовить бюллетени и обходить все квартиры. От одной этой перспективы у многих предпринимателей опускаются руки...
Мало того, тут возможны злоупотребления.
- Я получила в наследство квартиру и решила, что хватит горбатиться на хозяйку, надо открывать свой салон, - рассказывает парикмахер Марина. - Быстро купила подходящую квартиру на Мещере. Первая линия, окна на дорогу… Казалось бы, вешай вывеску, и от клиентов отбою не будет. Не тут-то было. Одна соседка, очень ушлая, затребовала за подпись... 200 тысяч. Или, говорит, не будет тебе моего согласия.
Пустые хлопоты
Перевод из жилого в нежилое — это попросту недешево. Потенциальный предприниматель тратится на недвижимость, а потом еще и на проект реконструкции квартиры и сами строительные работы. Мало того, прежде чем подать заявление о переводе в нежилое на рассмотрение муниципалитета, он уже должен вложиться в заказ проекта перепланировки, а это стоит от тысячи рублей за квадратный метр!
А сколько хлопот по согласованию этого проекта в куче инстанций! Роспотребнадзор, Госпожнадзор, архитектурно-планировочное управление… И все эти финансовые и временные вложения могут оказаться тщетными — если, допустим, муниципалитет не даст согласия на перевод. А для этого, как мы помним, достаточно несогласия всего-то одного собственника… Но даже если разрешение от муниципалитета будет получено, это повлечет за собой новые траты — уже на строительные работы.
Можно, конечно, сэкономить, если всем этим «заморочиться» самим предпринимателям. В этом случае можно уложиться и в 100 тысяч рублей, особенно если площадь объекта невелика. Но для делового человека время — деньги. Многие ли могут себе позволить инвестировать в объект, а потом несколько месяцев вместо развития бизнеса носиться по согласованиям, только успевая оплачивать счета?.. Наоборот, предприниматели хотели бы максимально быстро запустить бизнес и начать «отбивать» вложения.
Конечно, можно оградить себя от этих хлопот. Их сейчас готовы взять на себя некоторые юридические фирмы. Правда, и ценник уже совсем другой — от 300 тысяч. Да и то, берутся не за все объекты. В конторе, куда я позвонила, мне пояснили:
- Если мы видим, что дело заведомо проигрышное, и муниципалитет не даст согласие — изначально не беремся за работу.
Хотя...
- Для перевода достаточно обратиться в местную администрацию с заявлением, документами о праве собственности, документами техинвентаризации, проектом перепланировки и переустройства в нежилое. Если выполнены обязательные требования, администрация отказать не вправе, - утверждает Александр Рыжов.
Некоторые первые первее
Так как же быть владельцам квартир на первом этаже, желающим их выгодно продать? Во-первых, реально оценивать привлекательность своего жилья именно «под коммерцию». Во-вторых, рассмотреть вопрос, не сделать ли перевод самим и предложить на продажу уже помещение со статусом нежилого.
- Если квартира расположена в центре, на улице с высоким пешеходным трафиком, то ее однозначно стоит переводить в нежилой фонд, а потом уже продавать по более высокой цене. При таком раскладе наценка может составить и 20, и 30 процентов. Во всех остальных случаях необходим детальный анализ ситуации на локальном рынке коммерческой недвижимости, - советует эксперт по рынку недвижимости Мария Литинецкая.
- Инвестор согласен заплатить больше, если предмет покупки по своей локации стоит того. В этом случае стоимость квартиры может вырасти, но не более, чем на 10-20 процентов, - отмечает специалист по рынку недвижимости Арсений Васильев.
Эксперт считает, что перевод жилых помещений в нежилые имеет смысл в старых кварталах, слабо оснащенных по современным меркам инфраструктурой торговли и бытового обслуживания:
- Но этот процесс вынужденный и не очень желательный, потому что переводимые квартиры построены так, что не отвечают требованиям к помещениям общественного назначения, например, по шумоизоляции, а хаотично разбросанные по первому этажу крылечки не украшают ни улицу, ни дом.
...А вот квартиры, расположенные не в столь проходных местах или, например, в глубине спальных районов, видимо, придется продавать как жилье.
- Причем, как жилье на первых этажах, то есть, по цене, еще более низкой, чем квартиры средней этажности. Первые этажи не слишком популярны из-за высокого уровня шума, проблем, связанных с близостью подвалов. Мало кого могут обрадовать и любопытные взгляды людей, проходящих мимо, - считает риэлтор Людмила Баранец.
...К сведению предпринимателей: в нежилое нужно переводить не всегда. Жилищный кодекс не запрещает использовать квартиру для профессиональной или предпринимательской деятельности. Организовать офис, оказывать репетиторские услуги, ремонтировать мелкую бытовую технику можно и в квартире. Прямой запрет есть только на организацию промышленного производства.
Впрочем, с этим надо аккуратнее.
- Сейчас некоторые нижегородцы без какого-либо перевода помещения в нежилое выставили на международных сайтах бронирования койки в самозваных «хостелах» по 10 тысяч рублей за ночь в период чемпионата мира по футболу. Если в квартиру нет отдельного входа, помещение не переведено в нежилое, то надо понимать, что такая деятельность незаконна и быть готовым понести ответственность, - предупреждает Александр Рыжов.