Пять принципов Михаила Швыганова
Как глава ТСЖ из Верхних Печер сделал из панельной девятиэтажки дворец по муниципальному тарифу
Четыре подъезда — снизу доверху в итальянской керамической плитке. Пол из керамогранита. Перила из нержавейки. Бесшумные болгарские лифты. Облицовка фасада — особо стойкой разноцветной штукатуркой. Пандусы у подъездов, тротуары из брусчатки. Столь «богато» обустроенной многоэтажки, как дом №7/2 по Верхнепечерской, мы в нашем городе еще не видели. Трудно представить, что содержать дом таким образом можно, взимая с жителей плату по муниципальному тарифу…
В нынешнее состояние дом — обычную панельную девятиэтажку с 20—летним «пробегом» — привел Михаил Швыганов, который возглавил правление ТСЖ в 2003 году. Михаил Иванович поделился с нами своими принципами содержания дома.
Экономить на потреблении
Девятнадцать лет назад, когда Швыганов сюда переехал, дом, несмотря на юный «возраст», не блистал ухоженностью:
— Было много строительных недоделок. На текущий ремонт и содержание катастрофически не хватало денег.
Чтобы улучшить содержание дома, эти деньги требовалось найти. Но где? Повысив тариф для собственников? Михаил Иванович нашел другой способ. Сэкономить.
— Первым делом я начал выстраивать отношения с ресурсоснабжающими организациями. Сделали ревизию договоров — оказалось, что мы существенно переплатили. Добились перерасчета за три года.
Параллельно установили домовые приборы учета и начали расплачиваться с ресурсниками не по нормативу, а за реально потребленные объемы. Вот и еще один источник ощутимой экономии. Появилась возможность пустить вырученные деньги на облагораживание дома.
— Но из первых денег наводить внешний лоск было рано, — делится стратегий Швыганов. — Сначала нужно устранить факторы, из-за которых дом постоянно теряет деньги. А это — плохое состояние коммуникаций. Поэтому мы начали с ремонта не подъездов, а коммуникаций.
Исключить аварии
Пересмотрели и саму их прокладку. Например, полипропиленовые трубы горячего водоснабжения подвесили к потолку:
— Сделали хорошие уклоны, а у пластин на стояках увеличили диаметр — вместо 50 миллиметров сделали сотку. Все это обеспечивает хорошую циркуляцию горячей воды.
А теплоизоляция труб помогает экономить на гигакалориях.
Конечно, элеватор можно было не ремонтировать — не так он был и плох. Но принцип Швыганова — не доводить до аварийных ситуаций:— Затыкать дырки — дорого. Если вы будете обслуживать свои сети так, что исключите аварийный ремонт, то у вас появятся дополнительные деньги на текущий ремонт.
Очертить границы
В то же время добились пересмотра границ эксплуатационной ответственности с ресурсниками. Раньше границы дома проходили по тепловому пункту и за ремонт кабеля и теплопотери отстегивали собственники:
— Мы собирали деньги, чтобы отремонтировать магистральный трубопровод. Теперь границы нашей ответственности проложены по фундаменту дома.
У Швыганова — несколько образований. И все — как на подбор: техническое, юридическое и экономическое. Закончив политех с красным дипломом, он работал на приборостроительном заводе в Севастополе, а потом — замом коммерческого директора крупного торгового дома в нашем городе. Поэтому в бухгалтерские документы ТСЖ он вникал со знанием дела:
— Например, одна из ресурсоснабжающих организаций выставила по итогам года 229 тысяч доплаты. Пересчитал — 82 тысячи лишние. Добился перерасчета. А мог бы просто подмахнуть подпись и оплатить.
Вот так, по зернышку, сколачивалось экономическое благосостояние дома. И только приведя в порядок коммуникации и отстояв границы, Швыганов взялся за ремонт дома.
Ремонтировать дорого и надолго
Подход Швыганова к ремонту кому-то может показаться шикованием. Однако, по его расчетам, «экономичный» ремонт оказывается совсем не экономичным:
— Через полгода побелка стерта, стены исписаны — впору заново ремонтировать. Я всегда использую новые и лучшие материалы, способные прослужить по максимуму. Мы не так богаты, чтобы делать дешевые ремонты.
Например, подъезды. Стены отделаны керамической плиткой, пол выложен керамгранитом, подвесные потолки из гипсокартона. Эстетика — раз. Удобство в уборке — два. Долговечность — три.
— А этому ремонту уже 10 лет! Если бы я экономил в традиционном представлении, я бы за это время был вынужден сделать уже несколько ремонтов. Или крыша. Самый минимальный срок ее службы после ремонта — 10 лет. Много ли вы видели крыш, которые проходят этот «испытательный срок»?
Но, конечно, дело не только в материалах, но и в скрупулезном контроле за работами:
— На крыше я заставил рабочих полностью снять старый материал, сделать расшивку межпанельных швов, сделать гидроизоляцию и залить цементной стяжкой. На все скрытые работы подписываю отдельный акт приемки. И вот результат: одиннадцатый год не течет! Сейчас нет проблем с информацией — все требования к работам можно найти в Интернете.
Швыганов заключает договор с подрядчиками только на работы. Материал покупает сам — как правило, у производителей:
— Это выгодно со всех сторон. И по цене. И тем, что в отношениях с подрядчиками у меня есть место для маневра. И тем, что материал гарантированно оригинальный.
Особый предмет гордости Михаила Ивановича — внешний вид дома. С торцов он утеплен пенопластом и по всему фасаду отделан особо прочной декоративной штукатуркой трех цветов, с которыми гармонирует единый бордовый цвет балконов:
— Я посещаю все строительные выставки, в курсе всех новых материалов и технологий. Взять эту штукатурку — ее гвоздем не процарапаешь, она не лопается, не выгорает на солнце, не тускнеет под дождями. Кто скажет, что нашей штукатурке уже четыре года? А посмотрите на соседний дома. В прошлом году оштукатурили голубым, а уже сейчас все выгоревшее, «разномастное», пятнами… Межпанельные швы заделаны то черной, то белой мастикой. Неэстетично. Вот до чего доводит неправильная экономия.
Впрочем, недавно Михаила Ивановича пригласили в этот — №7/1 — дом управляющим. Людям понравилось, как начал преображаться дом №7, за управление которым тоже взялся Швыганов — серый фасад здания стал кораллово-желто-белым. А скоро разноцветным — фиолетово-желто—белым — станет и дом №7/1.
По словам Швыганова, с новыми материалами можно творить чудеса:
— Болезнь панельных домов — межпанельные швы, из-за недостаточной теплоизоляции которых дом промерзает, «садится». Сейчас есть особые герметики, надежно их заделывающие.
...Вообще, дом поражает доведенностью до ума. Для Швыганова нет мелочей. Например, он потребовал от интернет-провайдеров все провода в подъезде заключить в единый короб.
Уважать права, напоминать об обязанностях
Швыганов рулит товариществом уже 13 лет, дом процветает, внутренние конфликты его не сотрясают.
— Собственники — не наши, а вообще — почему-то привыкли общаться с правлением с позиции «вы нам должны». Да, мы должны. Но и вы много чего обязаны. Например, установить индивидуальные приборы учета. У нас в 60% квартир их нет. И я никого не заставляю. Не хотите? Тогда не обессудьте, что мы выставим вам счет с повышающим коэффициентом. Или заставим платить по числу реально проживающих. Я не требую больше, чем требует закон. И я не могу не требовать выполнения законных требований и тем самым не защищать законопослушных собственников. Человек, установивший счетчик, не обязан платить за воду, потребленную квартирантами, пущенными в квартиру без счетчика.
...В общем, удивительное дело: глава ТСЖ не горит на работе, у него есть время на выставки-поездки-саморазвитие, к нему в дом среди ночи не врываются жильцы, он спокойно может уехать в отпуск с женой и тремя сыновьями-погодками — а дом не просто в хорошем, а в идеальном состоянии. Почему?
аверно, потому что нет имитации кипучей деятельности, нет горячки, стремления во всем поучаствовать лично. Есть стратегия, есть спокойная планомерная работа. Есть доверие своим работникам и отсутствие страха перед делегированием им своих полномочия — есть правильно выстроенная «вертикаль власти»:
— Собственники редко звонят мне лично. Потому что знают, что многие вопросы можно решить с электриком, дворником, сантехником, паспортисткой. И только если проблема не решается на их уровне, за дело берусь я.