«Досрочный капремонт? Закон не запрещает!»
«Контролер» нижегородского ЖКХ разъясняет, почему так важно платить взносы
Я уже писала о том, что многие нижегородцы — и россияне — не хотят оплачивать взносы на капремонт, и какими доводами при этом руководствуются. Свое мнение по этому поводу я попросила высказать Александра Рыжова, руководителя регионального центра общественного контроля в ЖКХ Нижегородской области.
«- Наш дом не может ждать до 2037 года. Лифты нуждаются в замене уже сейчас, - говорит Татьяна Ефремычева, активистка дома №14 по улице Коминтерна».
Если ремонт нужен срочно, то агитировать против оплаты капремонта безответственно. Надо агитировать за открытие спецсчета, за увеличенный размер взноса, за кредит на капремонт, наконец.
Программа не запрещает проводить ремонт досрочно. Она лишь создает гарантии - в ней установлены крайние сроки и перечень работ, которые будут проведены региональным оператором для защиты жилищных прав обитателей дома. Отодвинуть сроки в программе потом будет нельзя, это запрещает ЖК РФ.
«Почему-то никто не замечает главной несостыковки, - пишет на одном из тематических форумов юрист Евгений Николаев. - Региональные операторы – фонды капитального ремонта МКД являются некоммерческими организациями (НКО), и согласно ст. 7 №7-ФЗ от 12.01.1996. « О некоммерческих организациях» учреждаются гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов. Так же согласно ст 123.17. ГК РФ, фонды учреждаются на основе добровольных имущественных взносов. А добровольные взносы не могут быть обязательными, а равно и начисление процентов на них».
Эта якобы "несостыковка" - спекуляция на понятиях. Статью 7 Федерального закона «О некоммерческих организациях» надо дочитывать до конца, где написано: "Особенности создания и деятельности фондов отдельных видов и управления ими могут устанавливаться федеральными законами о таких фондах". Такой федеральный закон - ЖК РФ, где вопросы создания и управления региональными операторами (фондами) урегулированы. Учредительный взнос при создании регионального оператора делал областной бюджет в лице Правительства области.
Мы, как граждане, платим взнос на капремонт. Этот взнос формирует фонд капремонта, который фактически является общим имуществом собственников помещений в доме. Судите сами. Общее собрание собственников помещений в МКД в любой момент вправе принять решение о формировании фонда капремонта на спецсчете. А согласно статье 36.1 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат права на денежные средства, находящиеся на спецсчете. Доля каждого собственника пропорциональна суммарному размеру взносов на капремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения. Право собственника на долю денежных средств, находящихся на спецсчете — точно такое же, как и право собственности на помещение.
«Ульяновский адвокат Евгений Васин считает, что никаких гарантий своевременности и качества выполнения работ по капремонту региональные фонды не дают. Следовательно, это весомый повод считать условия неприемлемыми и отказываться от них».
Обязанность по уплате взносов на капремонт у собственников возникла в соответствии со статьями 153, 154, 169 ЖК РФ, Законом Нижегородской области от 28.11.2013 N 159-З "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества...". От оплаты взносов освобождаются только собственники в тех домах, где ремонт провели за счет кредита или иных внебюджетных средств досрочно.
Наилучшая гарантия по срокам - провести капремонт в доме по решению общего собрания, как только деньги будут накоплены, или в кредит. Государство гарантирует через региональную программу то, что ремонт будет проведен не позже и в объеме не меньше установленного в региональной программе. Досрочно - приветствуется! Это и для граждан, и для власти наилучший вариант.
Гарантии. Гарантий выполнения капремонта больше чем в любом банке! Судите сами. Согласно ЖК РФ субъект РФ несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД. Поэтому, согласно ЖК РФ, в случае признания регионального оператора банкротом денежные средства, полученные им от собственников, не включаются в конкурсную массу.
«- У вас есть свидетельство на право владения общедолевой собственностью дома? - говорит Васин. - Нет. Стало быть, государство передало вам в собственность только квартиру, но не чердаки, крыши, подвалы. А, значит, пусть само содержит это имущество».
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорит о том, что государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
«Наконец, говорит Васин, не платить за капремонт граждане могут на том основании, что в соответствии со статьей 16 закона «О приватизации» приведение жилого фонда в надлежащее состояние должно осуществляться предыдущим собственником, то есть, местными властями».
Изначально Закон о приватизации 1992 года устанавливал, что приватизация квартир осуществляется после капремонта дома. Правильная была норма. Но никто же не хотел ждать - тем более, особо надеяться на капремонт в тех условиях не приходилось.
В 2015 году в Нижегородской области капремонт по большей части будет осуществляться с использованием средств ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ», областного и местных бюджетов - по области таких будет 298 домов.
«- Если вы оплатите строчку «капитальный ремонт» региональному оператору — это будет ваше добровольное согласие со всеми пунктами неизвестного вам договора и кабала, - предупреждает председатель Союза собственников жилья Нижегородской области Наталья Шартанова. - Первый платеж по счету до того, как вы увидели договор, означает его заключение, согласно пункту 1 статьи 181 Жилищного кодекса РФ».
Я думаю, оферты попали на платежные документы по инерции. Потому что положение статьи 180 ЖК РФ, предусматривавшее заключение договора с региональным оператором в случае формирования фонда капремонта на счете регионального оператора, Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ отменено. В ЖК РФ уже все урегулировано, не о чем договариваться, рассылка оферт уже не имеет смысла.
«В отделах соцзащиты льготникам говорят, что не дадут субсидию на жилье, если те не погасят долги по капремонту».
В соответствии со ст. 159,160 ЖК РФ субсидии и предусмотренные нормативными правовыми актами денежные компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
Но с другой стороны, получателям субсидий, проживающим в помещениях площадью не более социальной нормы площади жилья, введение взноса на капитальный ремонт на 100% компенсировано увеличением размера субсидий.