Когда денег в ТСЖ слишком... много
В ТСЖ «Возрождение» хотят собирать на капремонт в пять раз меньше
ТСЖ «Возрождение» объединяет семь домов на Невзоровых, Генкиной, Ванеева и Ижорской, с 2001 по 2010 год возведенных одним застройщиком. Это 717 квартир и 66 тысяч квадратных метров жилой и нежилой площади. О том, как живется многодомовым товариществам, каковые их сильные и слабые стороны, с нами поделились председатель правления ТСЖ Владимир Окмянский и управляющий Александр Зайцев.
Были наши, станут ваши
- На все семь домов у нас общие коммуникации: трансформаторная подстанция, единые сети водоснабжения, канализации и уличного освещения. Индивидуальные тепловые пункты позволяют самим регулировать температуру горячей воды и батарей в квартирах. Кроме того, у нас получается экономить на теплоэнергии и горячей воде, что позволяет устанавливать тарифы ниже городских, - рассуждает о преимуществах многодомового ТСЖ Александр Зайцев.
Но это преимущество при ближайшем рассмотрении оказывается не столь однозначным. Содержание той же транформаторной подстанции обходится ТСЖ в 400 тысяч рублей ежегодно. Поэтому товарищество оплатило техинвентаризацию и планирует передать свои сети городу — по мнению Владимира Окмянского, это уравняет права жителей ТСЖ с правами других нижегородцев. И его поддержало большинство собственников. - Сейчас сети считаются бесхозяйными, а обслуживаются ТСЖ, и по законодательству муниципалитет должен принять их и передать на обслуживание специализированным организациям, - говорит Владимир Окмянский.
Многодомовое ТСЖ — это всегда опасность вызвать недовольство жителей одного дома тем, что они якобы платят за жителей другого. До недавнего времени пять домов ТСЖ за содержание и ремонт платили по одному тарифу. Но когда в ТСЖ вошли две монолитные многоэтажки на Ванеева, для них пришлось выставить более высокие тарифы: у них по два лифта в подъезде, система дымоудаления, наняты консьержи.
А вот тариф на уборку — свой для каждого подъезда.
- Он зависит от площади подъезда и квартир, - рассказывает Александр Зайцев. - Разница довольно существенна — 1-3 рубля с квадратного метра.
Впрочем, не все деньги в ТСЖ распределены строго по кучкам. Например, подъезды ремонтируют из «общего котла». Соответствующие дополнительные сборы — 96 копеек с квадратного метра — в ТСЖ ввели с 2009 года, и в первый же год отремонтировали четыре подъезда.
Пени надо повышать
Задолженность по квартплате в ТСЖ — не больше трех процентов, и казалось бы, эти недоимки не делают погоды в бюджете. Давно сформированная «подушка безопасности» - около двух миллионов - позволяет вовремя расплачиваться с ресурсниками.
Тем не менее, с должниками в «Возрождении» работают. Делают это методично и поэтапно.
- Сначала звонок, - рассказывает Александр Зайцев. - Затем вывешиваем списки должников в подъездах. Потом высылаем письмо с предупреждением, что подаем в суд. На этом этапе большинство выплачивает долги.
Но есть и проблемные должники — те, кто не справился с платежами по ипотеке, задолжал и банку, и ТСЖ.
- В результате банк забирает у них квартиру, а ТСЖ остается с весьма призрачной надеждой взыскать долг, - говорит Владимир Окмянский. - Да, у нас имеются судебные решения по взысканию долга за квартплату, но судебные приставы часто оказываются бессильны...
По мнению Окмянского, закон неоправданно мягок к должникам:
- Установленный размер пени — 1/300 ставки рефинансирования Центробанка. Это примерно 9,7% годовых. А в банке сейчас можно разместить депозит под 10-11%. Почему ТСЖ должно кредитовать собственника под более низкие проценты? Нужно повышать размер пени.
Не спрятаться, не скрыться
В этом году ТСЖ установило систему видеонаблюдения: в каждом подъезде и по периметру территории разместили 66 камер. Это обошлось в один миллион двести тысяч рублей. С тех пор редкую неделю в правление не поступает заявка на просмотр архива видеозаписи. Просят жители, обращаются из полиции.
- Недавно во дворе были поцарапаны несколько машин, - рассказывает Александр Зайцев. - Мы просмотрели записи и обнаружили, что это сделал один из наших жильцов. В четыре утра шел мимо и провез по машинам ключом. Сейчас автовладельцы улаживают с ним свои претензии. Когда недавно ограбили магазин на первом этаже одного из домов, полиция просмотрела запись и опознала злоумышленников.
А недавно в правление обратился житель соседнего ТСЖ. У него угнали дорогую машину.
- Мы разрешили ему просмотреть запись, - рассказывает Александр Зайцев. - Оказалось, что угонщик вел машину через наш двор, и владелец узнал его: это оказался его знакомый. Так ему удалось очень быстро разыскать машину.
...Вместе с тем приходится взвешивать за и против — разрешить или отказать в просмотре записи.
- Неприкосновенность частной жизни никто не отменял, - говорит Владимир Окмянский. - Видеонаблюдение может быть использовано только для прояснения обстоятельств ЧП и установления виновных, но не для контроля за чьими-либо передвижениями и контактами.
Архив видеозаписей хранится 30 дней, и если ничего не случилось — удаляется. Но собственники подумывают о том, чтобы нанять сотрудников для круглосуточного просмотра «кино» - чтобы реагировать на ЧП оперативнее.
Но пока неизвестно, как к этой инициативе отнесутся жители.
- Несколько лет назад у нас были охранники, которые патрулировали территорию, но новшество не прижилось. Многие собственники сочли, что это им не нужно, - вспоминает Александр Зайцев.
Бюллетень — короткий, тариф - низкий
Все семь домов «Возрождения» проголосовали за спецсчёт по капремонту. Конечно, правлению пришлось поработать. Сначала, как положено, объявили об очных собраниях. Потом, не набрав кворума, разнесли бюллетени по почтовым ящикам. Обратно вернулись лишь 30% из них.
Тогда в подъездах развесили объявления, в которых призвали людей проявить сознательность, иначе их деньги уйдут в «общий котел». Таким образом удалось получить еще 5% бюллетеней. Дальше не оставалось ничего другого кроме обхода непроголосовавших. Так были добраны оставшиеся голоса.
Чтобы сделать голосование максимально удобным, опытный юрист Окмянский вместе с коллегами переработал четырехстраничный бюллетень, предложенный Министерством ЖКХ, и сделал компактный бюллетень из восьми вопросов, на один листок:
- Нет никакой необходимости детализировать в бюллетене каждую работу по капремонту. Достаточно дать их перечень отдельно.
По закону, собственники не могут проголосовать за платеж ниже установленного минимума — 6 рублей 30 копеек с квадратного метра. Но «Возрождение» намерено оспаривать это.
- С первого дня существования ТСЖ собственники платили взнос за капремонт — 1.14 рубля, - объясняет Александр Зайцев. - Ежегодно это выливалось в 1 млн 200 тысяч рублей, что позволяло нам делать масштабные работы: например, замену теплотрассы в доме №47 по Невзоровых. Дома у нас новые, ремонт мы делаем вовремя.
- Нам пока хватало 1,14 рубля, - считает и Владимир Окмянский. - Собирая по 6,30, мы будем накапливать излишние деньги, которые будут лежать и обесцениваться. В ближайшие годы они нам все равно не понадобятся: дома у нас новые, ухоженные. При этом мы делаем необходимые капитальные работы даже раньше сроков, предусмотренных региональной программой.
Поэтому мы хотим создать собственную программу капремонта, составить на нее смету, и на основании этого вывести тариф, оптимальный именно для нашего ТСЖ. С этими обоснованиями мы выйдем к законодателям с просьбой установить для наших домов необходимый минимум фонда, по достижении которого прекратить сбор на капремонт. Такая возможность в Жилищном кодексе заложена, но в Нижегородской области пока не реализована, - делится идеей Окмянский.
В ближайших планах — навести порядок с рекламными вывесками. В домах ТСЖ — 58 нежилых помещений, где размещены разные коммерческие объекты.
- Вывески должны надежно крепиться, чтобы и стены не портить, и безопасности людей не угрожать, - рассуждает Александр Зайцев.