Ипотека: все выше, и выше, и выше?
Подорожает ли ипотека и насколько?
В конце 2013-го многие эксперты прогнозировали снижение ставок по ипотечным кредитам. Однако все получилось с точностью до наоборот. В марте на 0,4% поднял ставку один из крупнейших игроков ипотечного рынка — банк «ВТБ-24», в июле на 0,5-1% - Сбербанк. Поползли вверх ставки и у других банков. На что рассчитывать тем, кто планировал обзавестись недвижимостью в долг? Поспешить или, наоборот, ждать лучших времен? Мы попытались в этом разобраться.
Рост есть, но его... нет
Вспомним: рост ипотечных ставок начался с июня 2012 года, достиг пика в апреле 2013-го (12,9%), после чего пошел на убыль. Руководитель аналитического центра агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Михаил Гольдберг в январе 2014-го объяснял это тем, что снизилась стоимость фондирования и улучшилась ситуация с ликвидностью. Иными словами, деньги, привлекаемые банком, стали дешевле, и их стало больше.
И хотя Гольдберг прогнозировал дальнейшее снижение ставок, столь желанный россиянами тренд не закрепился: в марте 2014-го «ВТБ-24» повысил ставки на 0,4%. Вслед за ним потянулись и другие банки. По оценкам аналитиков банка «Дельтакредит», на конец июля 2014-го средняя ипотечная ставка у банков из первой двадцатки выросла на 0,1-0,2%. Правда, статистика Центробанка пока не отражает этого роста: как видно из нашего графика, средняя ипотечная ставка, хоть немного, но снижается.
Почему же ставки крупнейших игроков ипотечного рынка пошли в рост? Эксперты связали это с увеличением ключевой ставки, которое весной 2014 года предпринял Центробанк: в марте - до 7%, в апреле — до 7,5%. Соответственно, и деньги, покупаемые банками, стали обходиться им дороже. Что и повлекло повышение ипотечных ставок. Логика проста: если купил дороже, то и перепродать надо дороже. Если хочешь сохранить хотя бы ту же прибыль.
Однако повышение процентной ставки по ипотеке обеспокоило президента Путина, который в январе 2014-го в очередной раз обратил внимание на необходимость снижения ставок по ипотечным кредитам, которые должны лишь на 2,2% превышать уровень инфляции, то есть быть примерно 9%. В августе президент предписал Центробанку «проработать вопрос о развитии рефинансирования и секьюритизации ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке", а ответственной назначил Эльвиру Набиуллину.
В секьюритизации видят будущее ипотечного рынка. При этой схеме банк будет выдавать кредит, затем продавать его в другую, специально созданную для этих целей, компанию, в которой этот кредит будет превращаться в облигации или другие ценные бумаги. Их, в свою очередь, разместят на фондовом рынке, а деньги, вырученные от их продажи, поступят банку-кредитору. Который поспешит выдать людям новые кредиты. Таким образом, банк получает возможность выдать больше кредитов, снизив при этом свои риски, поскольку их часть перекладывается на покупателей ценных бумаг.
Сколько вешать в процентах?
Так продолжится ли повышение ставок, и насколько оно может быть существенным? Банкиры дают примерно одинаковые прогнозы - от 0,5 до 1%. В июньском комментарии «Коммерсанту» вице-президент банка «ВТБ 24» Нина Крючкова предполагает, что одномоментного существенного повышения не будет. Но затормозить рост ставок сможет лишь предоставление банкам дополнительной ликвидности и ее удешевление.
- Все процентные ставки по кредитам, в первую очередь, зависят от стоимости привлечения ресурсов, - считает и Виталий Мелентьев, заместитель директора Нижегородского филиала Банка Москвы.
Откуда же возьмется дополнительная ликвидность? Из Фонда обязательных резервов — то есть, денег, замороженных на спецсчетах Центробанка. Другими словами, чтобы остановить рост ставок по ипотеке, государство должно дать банкам дополнительные деньги из своих резервов, а не взять их в долг за рубежом.
Теоретически, чем больше денег может дать государство в долг, тем меньше банк назначит процент по ним. Однако сейчас перед правительством стоят две важные и отчасти взаимосключающие задачи. С одной стороны, надо сдерживать инфляцию (в том числе, и повышением ключевой ставки), а с другой - обеспечивать банки относительно дешевыми кредитами (т.е., играть на понижение ключевой ставки).
Мы обзвонили несколько нижегородских банков, и только в двух из них с нами согласились пообщаться на тему ожидаемого повышения ставок. Видимо, сказать пока особенно нечего, рынок застыл в ожидании помощи от Центробанка, и преждевременно обнадеживать или нагнетать страху банкирам не хочется. Так, в Поволжском филиале «Райффайзенбанка» нам сообщили только то, что «в настоящее время пересмотр ставок по кредитам физическим лицам не планируется». Но скептики могут тут же припомнить аналогичные заверения главы Сбербанка Германа Грефа, которые были сделаны ровно за день до повышения ипотечной ставки 2 июля!
В Нижегородском филиале Банка Москвы нам рассказали, что какого-либо значимого ухудшения ситуации на рынке ипотечного кредитования не ожидают.
- Но уже сейчас очевидно, что в обозримом будущем не произойдет и улучшения условий кредитования, - прогнозирует Виталий Мелентьев,.
Есть спрос — есть повышение?
Еще одна из предполагаемых причин роста ставок — повышение спроса на этот банковский продукт. Проще говоря, раз берут, отчего ж не поднять цены?
А судя по данным главы Минстроя Михаила Меня, берут, и еще как! Так, за первые пять месяцев 2014-го объем ипотечных кредитов вырос на 40% к уровню прошлого года. В первом квартале 2014 года российские банки выдали 198 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 334,7 млрд рублей.
В связи с этим у некоторых и возникают опасения: чем больше займов выдается, тем больше будет по ним и просрочек. Поэтому надо же банкам как-то уравновешивать свои риски. Например, путем повышения ставок.
Однако по словам Михаила Гольдберга из АИЖК, отечественный ипотечник в массе своей дисциплинирован:
- Можно говорить о достаточно высоком качестве ипотечного портфеля банков. По данным за 10 месяцев 2013 года из почти 2,5 трлн ипотечной задолженности населения на балансах банков 95,3% ссуд вообще не имело просроченной задолженности, 1,9% ссуд имеют просроченные платежи сроком от 1 до 30 дней (так называемая «техническая» просроченная задолженность), 0,54% - это ссуды с просроченной задолженностью от 30 до 90 дней, и лишь 2,26% ссуд имеют просроченную задолженность сроком от 90 дней и выше.
Отрицает повышение рисков просрочек и Виталий Мелентьев:
- На сегодня мы имеем достаточно качественный портфель ипотечных кредитов, и увеличения количества просрочек по платежам не наблюдаем. Риск возникновения просроченной задолженности сводится к минимуму, поскольку мы тщательно проверяем каждого заемщика.
Что касается санкций США и Евросоюза, которые, как считаю некоторые, могут повлиять на рост ипотечных ставок, то эти санкции, по мнению банкиров, менее страшны, чем их малюют.
- В нашем случае гораздо более значима стоимость привлечения ресурсов, нежели санкции ЕС и США, - говорит Виталий Мелентьев: - Поскольку Банк Москвы сориентирован на работу на внутреннем рынке, фондирование за счет внешних заимствований несущественно и не превышает 2% валюты баланса банка.
Пока вопрос о том, насколько Центробанк готов дать банкам дешевую ликвидность на развитие ипотеки, находится в подвешенном состоянии, но известно, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) обсуждает с ЦБ ряд мер, которые позволят если не снизить, то хотя бы удержать ставки на нынешнем уровне. Но за то, в каком объеме будут реализованы эти меры, и насколько эффективными окажутся, сейчас ручаться рано. Поэтому те, кто планирует приобрести жилье в ипотеку, могут последовать рекомендации Виталия Мелентьева из Банка Москвы:
- Сейчас ставки по ипотеке находятся на исторически минимальных уровнях. Поэтому, если вы планировали приобрести жилье с использованием кредитных средств, это лучше сделать именно сейчас.
Тем же, у кого не горит, имеет смысл подождать 2018 года. Первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов обещает, что «в эту пору прекрасную» процентная ставка по ипотечным кредитам достигнет вожделенной величины - уровень инфляции плюс 2,2%.
Кстати
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам(по данным ЦБ РФ)
январь 2011 — 13,3%
июль 2011 - 12,3%
декабрь 2011 — 12%
февраль 2012 — 11,9%
июнь 2012 — 12%
октябрь 2012 — 12,2%
декабрь 2012 — 12,3%
февраль 2013 — 12,7%
март 2013-го — 12,8%
апрель 2013 — 12,9%
август 2013 — 12,7%
декабрь 2013 — 12,6%.
январь 2014 — 12,5%
февраль 2014 — 12,3%
апрель 2014 — 12,2%
июль 2014 — 12,2%