Сады - за город, «самовольщиков» - к ответу
Что и как будут строить в Нижнем в ближайшие годы
Ежегодно в Нижегородской области вводится около полутора миллионов квадратных метров жилья, из них 450 тысяч - в Нижнем. Строится вроде немало, но при этом жилье у нас по-прежнему самое дорогое в ПФО - даже дороже, чем в более зажиточной Самаре. Будет ли оно востребовано, если учесть, что Нижний признан одним из пяти вымирающих городов мира? Эти и другие вопросы эксперты обсудили на инвестиционно-строительном форуме «Дом. Строй. Экспо», который прошел в рамках бизнес-саммита.
Обкатав технологию комплексного освоения территорий на поселке Боталово, что в Борском районе, застройщики перешли к более масштабным проектам, первым среди которых значится населенный пункт Новинки. Этот городок в двух километрах от Нижнего должен вырасти на Окском берегу в ближайшие 10 лет.
- Уже определены четыре основных застройщика, которые возведут 3 млн квадратов жилья, - сообщил Шамиль Мансуров, исполнительный директор Союза нижегородских строителей.
Расширить площадь застройки планируется и в самом Нижнем. По словам замглавы города Сергея Миронова, 7 100 га, отведенные в Генплане под жилищное строительство в областном центре, будут увеличены до 8 700 га. Откуда возьмутся новые территории? Да хотя бы освободившиеся после расселения ветхого фонда участки.
- Уже в первом квартале 2014 года мы выставим на аукцион три таких участка: в районе площади Сенной и улицы Белинского, и так называемые Большие овраги, - сообщил Миронов.
В планах администрации — развитие на территории города и индивидуального жилищного строительства — в основном, за счет земельных участков, используемых под сады и огороды.
- Наше мнение: сады должны располагаться за границами города, - считает Сергей Миронов.
По его словам, некоторые инвесторы скупают у садоводов участки и на этих местах возводят офисные центры:
- Пришлось реанимировать комиссию по «самоволу». Уже собрана информация по объектам, имеющим признаки «самовола», направлены обращения в прокуратуру. Нельзя позволять разрастись подобным объектам. Инвесторы должны осваивать земельные участки в соответствии с Генпланом.
Больше «квадратов» - выше риск непродаж?
Самые горячие дискуссии экспертов вызвал проект «Новинки». Многие согласились, что идея неплоха - квартира - от миллиона, но...
- 110 000 населения — где мы столько возьмем? - задалась вопросом директор центра научной экспертизы Татьяна Романчева. - Это же больше, чем Кстово и Бор! При этом мы не слышим о планах строительства в Новинках градообразующих предприятий.
- Нужно было продумать обеспечение социально-инженерной инфраструктурой и соотнести это с планами развития производительной силы, - высказался Шамиль Мансуров. - Первый анализ спроса на жилье в Новинках показал, что потенциальные новоселы — жители Нижнего, работники близлежащих предприятий. Например, НИИИС готовит большую заявку для своих сотрудников.
Серьезные вопросы сообщества вызывает и обеспеченность массива инфраструктурой.
- Чтобы люди покупали там жилье, необходимы детсады, школы, - убеждает Александр Жилевский, сертифицированный консультант по инвестициям в недвижимость. - В поселке, где живу я, из 270 домовладений лишь три семьи возили детей в детсад. Сейчас отказались и они: дети хотят спать!
- Мы уверены, что Новинки нельзя делать спальным районом, это должен быть полноценный город-спутник, - соглашается Александр Байгушев, вице-президент компании «Квартстрой», один из застройщиков Новинок. - Поэтому предусмотрены и детсады,и школы, и торговые центры, и кинотеатры. Мы сейчас работаем с министерством инвестиционной политики: хотим насытить поселок административными и деловыми функциями, чтобы люди могли иметь там рабочие места.
Нарекания Жилевского вызвала и транспортная доступность Новинок. Но у Байгушева нашлось чем крыть:
- Есть план проведения ветки метро, строительства канатной дороги и моста через Оку, который соединит Автозавод с Новинками. Также планируется реконструкция Богородской трассы.
Продажи жилья в Новинках «Квартстрой» намерен открыть уже в декабре. А по словам Шамиля Судиярова, коммерческого директора проекта «Окский берег» (также входит в Новинки), они уже заключили первые договоры долевого участия на квартиры в многоквартирных домах.
Темпы строительства обещают грандиозные. По словам Байгушева, «Квартстрой» в следующем году введет 30 тысяч, а в 2015 - 100 квадратных метров. Эта цифра вызвала глубокие сомнения у Татьяны Романчевой:
- Как можно ввести 100 тысяч, когда по городу средний ввод - 450 тысяч? Рекомендую задуматься о рисках непродаж.
Через тернии - к техусловиям
По словам замглавы города Сергея Миронова, нередко строительству препятствуют сложности с получением техусловий:
- Сейчас это перекладывается на плечи инвестора, что отражается на себестоимости жилья. Мы себе ставим задачу сформировать комплексные схемы, чтобы была четко понимаемая перспектива развития сети и условия получения технических условий.
Генеральный директор «Теплоэнерго» Владимир Колушов признает актуальность проблемы:
- Сейчас у нас 280 обращений по подключениям. Для 180 из них есть технические условия для присоединения, а, значит, это вопрос 60 дней. В 17 случаях мы договорились с инвесторами, которые согласились профинансировать мероприятия, позволяющие создать техническую возможность.
Но остается 76 заявок, по 29 из которым за два года решение так и не было не найдено. Сейчас мы продумываем индивидуальные решения, но бремя затрат может быть несоразмерным.
Колушов рассказал, как долог и тернист путь к получению техусловий, когда нет возможностей для присоединения:
- В этой ситуации предполагается пересмотр системы теплоснабжения. Для городов свыше полумиллиона это относится к компетенции Минэнерго РФ. Кроме того, инвестиционные программы пересматривают раз в год. Таким образом, процесс может затянуться на два года.
И это серьезный тормоз для строительства. Если в этом году «Теплоэнерго» подключило 2% от существующей нагрузки, то дальше этот темп будет только ускоряться. Одна из сложных задач ближайших лет — обеспечить технические условия для скорого строительства в районе площади Горького:
- Мы уже подошли к исчерпанию мощности Нагорной теплоцентрали. Чтобы снять ограничения с центральной части города, нужны очень серьезные мероприятия. И мы это делаем за счет инвестпрограммы, причем, с некоторым запасом на последующие годы.
Еще одну проблему озвучил генеральный директор ООО «Бизнесстрой» Евгений Попиков:
- Мы строим малоэтажное дешевое жилье по областным целевым программам. И при проведении аукционов на приобретение земельных участков мы не раз сталкивались с тем, что заявляются застройщики-спекулянты, которые работают на повышение стоимости аренды земли. Минстрой предпринимает шаги, чтобы оградить нас от них: выделяют землю молодым специалистам, мы заключаем с ними договор подряда, и у нас нет затрат на аренду земли. Нужно эту практику распространить и на строительство жилья для других льготных категорий граждан.