Уставные отношения
Как создать грамотный устав ТСЖ
Сейчас все товарищества собственников жилья создают новые уставы или «актуализируют» те, что есть. В ТСЖ «Лада» жильцы только что проголосовали за новый документ, разработанный управляющей Татьяной Лебедевой. Мы попросили Татьяну Викторовну поделиться ценным опытом.
Принцип №1.
Пишут профессионалы, обсуждают жильцы
Устав ТСЖ – это документ, который работает в судах, в переговорах с контрагентами, во взаимоотношениях между жителями, между жителями и правлением. Поэтому вдумчивый подход к разработке этого документа избавит товарищество от разного рода недоразумений, конфликтов и лишних расходов. Словом, создание устава – дело серьезное.
Однако это вовсе не значит, что эту работу надо отдавать на откуп стороннему юристу. Откуда ему знать, каковы «больные места» именно вашего ТСЖ? Напишите «свой» устав, не довольствуясь типовым. Желательно привлечь к разработке проекта устава наиболее опытных управленцев и юристов. Но обсуждать и принимать его следует на широкой демократической основе, т.е. на собраниях ТСЖ. Заодно члены товарищества больше узнают о законодательстве.
Принцип №2.
Не отказывайтесь от старого, не отвергайте нового
Сохраните в уставе то, что законодательно не изменилось и то, что стало продуктом внутренней законотворческой деятельности ТСЖ, выдержало проверку временем и реально работает в доме. Примите эти положения устава за основу. А уж к ней подключите всякие юридические новации в жилищном законодательстве на федеральном и региональном уровнях, а также новаторские предложения, выработанные на уровне дома.
Принцип №3.
Не противоречьте закону и самим себе
Следует тщательно выверить текст устава, устранив из него противоречия между положениями старого устава и новой редакцией Жилищного кодекса РФ. Проверьте документ и на предмет внутренних противоречий между разными положениями в тексте устава.
Следует иметь в виду, что противоречия встречаются и на уровне федерального законодательства. Например, жителей очень беспокоит противоречие между законом о приватизации и Жилищным кодексом РФ об ответственности/неответственности государства за финансирование капитального ремонта жилых домов в старом жилищном фонде. Устранить это противоречие устав ТСЖ не может и не должен. Но в этом случае товариществу следует быть «скромнее» и не брать на себя обязательств, не предусмотренных федеральным законодательством.
Принцип №4.
Учтите накопленный опыт
Очень важно при разработке устава учесть накопленный индивидуальный опыт конкретно вашего дома. Создавая в 2006 году свой первый устав, мы не представляли в полной мере проблем, которые перед нами встанут. Поэтому многое не могли предусмотреть. Например, на настоящий момент в нашем доме 13% жильцов не являются собственниками квартир, а живут здесь по договору социального найма. Соответственно, они не являются членами ТСЖ. Что не мешает некоторым из них предъявлять правлению претензии: почему в их квартирах не проводится капремонт? В новом уставе мы уделили этому особое внимание.
Цитата:
*«На основании части 1 статьи 154 Жилищного кодекса РФ, а также пункта 2 части 1 статьи 165 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе требовать от Товарищества производить капитальный ремонт общего имущества дома, находящегося в его квартире, при условии бюджетного финансирования этого ремонта органами местного самоуправления. Наниматель не вправе требовать от Товарищества ремонта общего имущества дома, находящегося в его квартире и за ее пределами, не профинансированного собственником квартир социального найма, и возлагать бремя финансирования этого ремонта на собственников-жителей и собственника встроенного нежилого помещения дома».
Другая проблема нашего ТСЖ — недостаточная платежная дисциплина. На данный момент долг жильцов перед товариществом составляет 240 тысяч рублей, что ставит под угрозу срыва ряд запланированных ремонтных мероприятий. Поэтому в новом уставе мы отдельно прописали меры против должников.
Цитата:
«Настоящим Уставом устанавливается следующий порядок работы с должниками- жителями в Товариществе:
1) долг за один и более месяцев – должник попадает в списки должников, которые размещаются на досках объявления;
2) долг за два месяца – должнику направляется индивидуальное уведомление-напоминание о необходимости погасить долги за содержание, ремонт и коммунальные услуги;
3) долг от трех до шести месяцев – должник приглашается на правление Товарищества для достижения устной договоренности о погашении долга или подписания соглашения о порядке реструктуризации долга;
4) долг за шесть месяцев и более – предупреждение о взыскании долга с должника в судебном порядке или(и) обращение в суд с иском о взыскании долгов без предупреждения;
5) наниматель жилого помещения, долг которого составляет свыше шести месяцев, по ходатайству Товарищества может быть выселен городской администрацией с занимаемой им жилой площади».
Принцип №5.
Оговорите меру финансовой свободы
Хозяйственно-финансовая сторона деятельности - основополагающая в товариществе. Поэтому уже на уровне устава ТСЖ должна быть заложена ее максимальная «прозрачность». Это касается форм отчетности товарищества, работы ревизионной комиссии и пр.
Вот один из советов такого плана: оговорите меру финансовой свободы правления ТСЖ. Это важно для всех. Для членов правления — потому, что им неприятно слышать неоправданные обвинения в нецелевом расходовании средств. Важно и для жителей, поскольку у них исчезает повод для болезненной подозрительности. Цифры, принятые в положении, приведенном ниже, «привязаны» к бюджету нашего дома. В другом дома они будут иными, но сам принцип оговаривания рамок непредвиденных (нецелевых) расходов является правильным.
Цитаты:
«Правление Товарищества имеет право распоряжаться средствами Товарищества, находящимися на счете в банке, для нужд Товарищества в соответствии с планом Товарищества, утвержденным на годовом собрании членов Товарищества. Исключение составляют необходимые непредвиденные расходы, которые могут осуществляться на нужды Товарищества исходя из следующих правил:
1) до 5 000 руб. – могут тратиться председателем правления по собственному решению,
2) от 5 000 до 15 000 руб. – по решению правления (к отчетным финансовым документам прилагается соответствующий протокол правления Товарищества),
3) свыше 15 000 руб. – на основании решения собрания членов Товарищества (к отчетным финансовым документам прилагается протокол собрания членов Товарищества).
Принцип №6.
Пишите устав «на вырост»
Во многих ТСЖ существует перспективный план развития товарищества. Если такового нет, то об этом следует подумать. В ТСЖ, созданных в старом жилищном фонде, идет активная работа по капитальному ремонту и модернизации дома. В таких товариществах без стратегического плана жить просто нельзя. Поэтому в уставе должны быть отражены приоритеты.
Проблема нашего ТСЖ — неважная платежная дисциплина. Поэтому правление ищет способы сделать так, чтобы от недоимок не страдали добросовестные плательщики. На данный момент на уровне правления зреет предложение к членам товарищества о создании при ТСЖ кассы взаимопомощи.
Цитата:
«Товарищество может образовывать резервные и иные специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в Уставе задачам. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием собственников помещений.
С целью обеспечения возможности финансовой помощи жителями друг другу и укрепления в Товариществе платежной дисциплины Товарищество может инициировать создание кассы взаимопомощи. Решение о создании кассы взаимопомощи, об утверждении правил ее работы и о выборе кассира принимает собрание членов Товарищества».
Принцип №7.
Разложите все по полочкам
Хороший устав имеет четкую структуру, где легко ориентироваться не только специалисту по ЖКХ, но и рядовому жителю. Смежные по смыслу положения должны соседствовать.