«Пусть захотят низы»
Управляющий семью домами считает, что инициатива должна исходить от жильцов
Двадцать лет назад «кубаноид», как он себя называет, Юрий Ждан приехал из Новороссийска поступать на истфак нижегородского университета. Сейчас Юрий — один из самых молодых нижегородских управляющих в ЖКХ. С первым домом он стал работать пять лет назад, в 32 года, а сейчас управляет уже семью новостройками не старше пяти лет — пятью на проспекте Союзном и двумя на Московском шоссе.
Прошел — увидел — позвонил
У Юрия три принципа обслуживания жилфонда: быстрое, дистанционное, вежливое:
— Если житель заметил неполадку — пусть сообщит нам любым способом, сейчас их масса. Наши сотрудники не Аркадий Паровозов, как раз сегодня на вашем лифте могли не проезжать, пока они обнаружат непорядок, уйдет время. Прошел — увидел — позвонил.
Ждан — за такую, «заявительную» систему:
— Инициатива должна созреть на низшем уровне демократии. Например, предварительное голосование за спецсчет по капремонту не вызвало у наших собственников энтузиазма. А набрать нужно было 67% голосов — нелегкая работа. Но не готовы люди — значит, им сейчас не надо, это понимание должно созреть. А после года платежей по 6,30 «неизвестно кому» – другое дело.
Поэтому так: что-то нужно — говорите:
— Жительницы захотели посадить цветы в своем палисаднике, обратились ко мне. Узнаем, что им надо. Земли? Семена? Пожалуйста, я только за. Я убедился, что правильнее поддерживать уже готовые инициативы, но быть к ним готовым. Когда спрашивают про «А», ты должен знать какие «ЕКЛМН» за этим последуют.
Или вот пример. Юрий считает, что городской тариф на содержание и ремонт жилья — 29 рублей с копейками — это очень неплохая сумма, чтобы содержать жилье. В домах, которыми управляет он — тариф чуть больше 20 рублей. Таково желание собственников, которые хотят платить по минимуму.
— У меня есть задумка: организовать некий рейтинг домов нашего города. Чтобы группа независимых экспертов оценивала их и присваивала им, условно, «звезды» — на манер передачи «Ревизорро». С таким рейтингом люди смогут осознанно выбирать комфортное именно для них жилье, знать, почему в двух одинаковых домах разный тариф, за какие бонусы они платят, а не покупать кота в мешке.
Например, риэлторы считают, что если в доме есть видеонаблюдение, цена жилья возрастает на 5%. Ждан предложил собственникам установить камеры, показал источники финансирования, не требующие дополнительных взносов — почему бы не сделать свое имущество более дорогим? И предложение встретило поддержку на «нижнем уровне демократии». Сейчас решают технические и организационные вопросы.
Недавно Юрий в очередной раз убедился: большие проблемы нередко вскрываются благодаря минимальной инициативе жителей. Так, в одном подъезде люди были недовольны неряшливо торчащими проводами и огромным ящиком над головой на первом этаже. Писали интернет-провайдеру, были на четырех встречах. В итоге на место приехал аж технический директор! С трудом получили от него проект, изучили и...
— Оказалось, что это подделка! Никто этот проект не согласовывал, ящик установлен как бог на душу положил. Сейчас будем думать, что делать дальше.
Все начинается с разбитого окна
Был в жизни Юрия период, когда он работал в продажах, где сталкивался с очень сложными клиентами. Поэтому он считает, самая работающая стратегия общения с людьми — компромиссная.
— Есть конструктивная активность, а есть такая… знаете, как в анекдоте: ищут не там, где потеряли, а там, куда свет от фонаря падает. Как с такими быть? Слушать, не спорить, стараться в их словах найти зацепки для перевода разговора в конструктивное русло. Пикироваться? Бессмысленно. Я компромиссник. Как говорят в Америке, с тем, что нельзя вылечить, надо жить.
Кстати, об Америке. Как-то он жил там и кое-что взял на заметку:
— В Нью-Йорке при мэре Джулиани получила распространение «теория разбитых окон». Очень мудрая концепция, на мой взгляд. Смысл такой: если в доме разбито одно стекло, и никто его не заменяет, то через некоторое время в этом здании не останется ни одного целого окна. Потому что в воздухе витает: в доме нет хозяина. Это поневоле притягивает нежелательный контингент, постепенно меняется и население дома…
Вывод? Надо тщательнее ухаживать за жилфондом. Причем, дорогие решения необязательны:
— Мы красим бордюры, хотя бордюр – не элемент декора, который надо подчеркивать, и не такая конструкция, что без окраски сгниет. Это недорого, но сразу видно, что о дворе заботятся. Обязательно снимаем дикие рекламные объявления на территории, даже на столбах, иногда приходится и со стремянки. Разметили краской парковочные места — жители постепенно привыкли к культурной парковке. Теперь конфликтов из-за этого почти нет.
Недавно, правда, было ЧП. Заезжая, видимо, автомобилистка припарковала авто, перегородив дверку к мусорному контейнеру. И исчезла на несколько часов. Когда вернулась, крыша авто была покрыта ровным слоем из мусорных пакетиков.
— Надо обращать внимание на знаки. Конечно, мы вызвали дворника, и он все убрал, не дожидаясь утра. Но этот случай показывает, что люди уже не готовы терпеть, когда кто-то паркует машину, не считаясь с их удобствами.
Кстати, о мусорном контейнере. Это не обычная мусорка. Дома молодые, идет много ремонтов, а большие контейнеры позволяют избавляться от отходов любого размера. Контейнер огорожен со всех сторон и сверху: собаки не растащат, ветер не разметет. Бетонное основание. Для дворника — своя калиточка, для жителей — своя, открыть можно только ключом от своего подъезда.
Не стреляйте в управдома
— У нас почему-то управдом за все в ответе, а это не так, — размышляет Юрий. — Вот у нас во дворе есть двухметровые сооружения. На них любят прыгать дети, и мне говорят: а если кто-то травмируется? Но что я могу сделать? Намазать солидолом? Поставить ограждение? Так еще веселее будет — препятствие же! Общедомовым имуществом они не являются, но случись что, уверен – крайнего назначат быстро.
Юрий Ждан вспоминает поездку на Ниагарский водопад:
— Он огорожен надежными заборами, чтобы не случилось ничего из многих «не», обозначенных в длинном списке. А вот «агент 007» Шон Коннери сказал: в Шотландии, откуда он родом, если бы с кем-то случилось это «не», о нем бы сказали, что сам виноват. А у нас во всем виноват управдом…
У Юрия есть несколько идей, как улучшить сферу ЖКХ. Например, он считает, что, если лицензирование – то для всех, в том числе, и для ТСЖ:
— Ведь сейчас как? Если собственников устраивает, что у них происходит, или нет времени погружаться в «это», то даже если «это» противоречит закону, то государство не вмешивается в эту, по сути, частную территорию.
А регулировать сферу ЖКХ, по мнению Ждана, должны саморегулируемые организации, которые на основе стандартов, разработанных компетентными именно в этой сфере людьми, «своими для своих», стали бы обучать сотрудников, защищать своих членов перед контролирующими органами, помогать методически, рекомендовать надежных подрядчиков, требовать исполнения стандартов, участвовать в комиссии по приемке дома, т.к. сейчас при строительстве не учитывается, как дом будет эксплуатироваться дальше.
Еще один плюс — можно нанять штатных экспертов по наиболее актуальным вопросам эксплуатации жилфонда.
— Например, мне нужно уточнить конкретный пункт по правилам пожарной безопасности: льзя или нельзя. Если позвонить в пожарную инспекцию, там скажут: мы придем и выпишем предписание, а то и штраф. А мне это не нужно. Я хочу знать ответ на конкретный вопрос. Тогда говорят: читайте в правилах. Но они написаны таким языком, что даже юристу не понятно. А если бы несколько ТСЖ, УК содержали бы в СРО такого специалиста, то я и коллеги могли бы оперативно получить ответ.