2016 год <<

Мы наш, мы новый дом достроим

Нужна ли нижегородцам реконструкция «хрущевок»

Только пятая часть московских пятиэтажек подлежит сносу, а все остальные — так называемых «несносимых» серий - можно реконструировать. Срок жизни кирпичных «хрущевок» — сто лет, несущие конструкции большинства изношены всего на 10-15%, поэтому «хоронить» эти дома было бы неоправданной роскошью.
Но причем тут Москва, спросите вы, когда мы живем в Нижнем? А притом, что «хрущевки» — это пятая часть нижегородского жилфонда, 1560 домов на 105 тысяч квартир. И эти здания не только можно, но и нужно реконструировать. С большими выгодами как для самих жителей, так для инвесторов и городской казны. Особенно в преддверии чемпионата по футболу. Да и вообще, согласуясь с идеями развивать город как туристическую мекку...

Историческая привычка смотреть свысока

Исторические центры нашего города — вокруг кремля, «сердца» Сормова, Канавина, Автозавода — изначально были застроены более высокими зданиями, чем в других старинных купеческих городах — том же Ярославле. У них — 2-3 этажа, у нас (вспоминаем ту же Покровку) — 3-5 этажей, каждый из которых по три метра в высоту.

Поэтому надстраивать наши пятиэтажки, можно сказать, сам бог велел — и экономически это выгодно, и в исторический архитектурный ансамбль такая этажность вполне вписывается.

— Главное — не строить в исторических центрах выше 18-21 метра, что примерно соответствует 6-7 этажам, т. е. Формуле «пятиэтажка + мансарда», — говорит профессор архитектурно-строительного университета Сергей Норенков.

Эксперт считает, что реконструкция «хрущевок» в исторических центрах города — вероятно, экономически возможна с уплотнением застройки по типу питерских замкнутых дворов — это бизнес-решение, способное принести ощутимую выгоду тем, кто на такой проект замахнется.

— На мой взгляд, под это, например, пригодны несколько пятиэтажек по улице Заломова, за бывшей гостиницей «Нижегородская», — говорит Сергей Владимирович. — Этот массив можно реконструировать под гостиничный «городок» на тысячи номеров, что особенно актуально в преддверии мундиаля. А в дальнейшем переориентировать часть этих номеров под экономичное и доходное социальное жилье. Но в этом случае потребуется расселять жителей этих «хрущевок» по волновой технологии, с возможностью возвращения людей в свои реконструированные квартиры.

Снести, чтобы построить заново

Менее грандиозные перспективы — но примерно в том же духе — рисует аналитик рынка недвижимости Алексей Чемоданов:
— На мой взгляд, преображение «хрущёвок» необходимо начинать с центра города и, прежде всего, с его парадного фасада – набережной Федоровского. Среди нижегородцев найдется немало желающих купить квартиры в потенциально мансардных этажах с уникальными видами на Стрелку и заволжские дали.

Другой — более радикальный — вариант: волновое переселение пятиэтажных микрорайонов, чтобы потом снести эти дома и построить на их месте многоэтажки — например, экономически оптимальные 18-20-этажки. Таким образом в Москве расселили и заново застроили Черемушки.

Но подобные проекты не подходят для наших исторических центров — Сормова, Автозавода, Канавина, Ильинки-Федоровского. Там очень желательно не «высовываться» выше 21 метра. Иначе будет нарушена архитектурная гармония, считает Норенков.

А вот надстройки пятиэтажек, расположенных за пределами исторических центров, могут быть и выше. Ничто не мешает из «хрущевки» в спальном районе сделать восьми-девятиэтажку, которая прекрасно впишется в многоэтажную, как правило, застройку таких микрорайонов.

Расти ввысь и вширь?

И вот тут мы вплотную подходим к тому, каким образом можно реконструировать «хрущевки». В Москве это делают тремя способами. Первый — надстраивают мансарду (этот вариант предлагают Норенков и Чемоданов для исторических центров).

Второй способ — надстраивают этажи, которые опираются на монолитные несущие конструкции на отдельном фундаменте. В этом случае можно существенно увеличить этажность.

И третий вариант — пристраивают отдельные жилые секции, приращивая общую жилую площадь. Это называется внутриквартальное уплотнение.

Немногие реконструированные пятиэтажки нашего города достроены именно мансардами — в Соцгороде Автозавода, Канавино, Кузнечихе. Похожую идею который год вынашивает Владимир Челноков, который руководит советом дома-»хрущевки» по проспекту Ленина. Таким образом активист хочет заработать денег на модернизацию дома:

Надстроить два этажа, продать квартиры — тому же муниципалитету под расселение ветхого фонда. А на вырученные деньги утеплить лоджии, за счет наращивания стен расширить кухни.

Но тут возникает «затык» — а как быть с лифтом? Вроде как в домах выше пяти этажей он обязателен.

— Это не самая серьезная проблема, — говорит Сергей Норенков. — Обычно мансарда организуется как двухуровневая квартира, вход в которую начинается с верхней площадки общей лестницы. Таким образом, никакие требования, как правило, не нарушаются.

Шарм Парижа

Теперь поговорим о сложностях — мнимых и реальных. И первая из них — необходимость куда-то переселять жителей, пока дом реконструируется.

Но оказывается, надстроить мансарду можно в любое время года и «при живых жильцах» — то есть, никуда их не выселяя. Да, людям придется быть поосторожнее, смотреть по сторонам почаще, но эти неудобства не продлятся дольше шести-семи месяцев.

Конечно, чтобы люди терпели эти неудобства, инвестор должен их замотивировать. Как? Например, капитально отремонтировать инженерные сети в доме. А по некоторым данным, их придется даже не ремонтировать, а перекладывать. И это может повлечь за собой еще одну большую проблему — сильное удорожание себестоимости квадратного метра этой надстройки.

Еще одно опасение — а «выдержит ли боливар». В смысле, не станет ли конструкция колоссом на глиняных ногах.

— Разумеется, еще до стадии проектирования профессиональные эксперты, имеющие особое свидетельство, осматривают и диагностируют дом и, если это необходимо, предписывают укрепить несущие конструкции, — успокаивает Норенков. — У нас многие «сталинки» выстроены с внутренними деревянными перекрытиями. Конечно, если надстраивать такие дома, то прежде надо менять эти перекрытия на более прочные. Возможно, придется укреплять фундамент и усиливать стены.

И еще одна потенциальная проблема — перегрузка инфраструктуры. Потребуется больше машиномест, мест в детсадах и школах для новых жителей…

Но пока эта проблема кажется несколько высосанной из пальца. При тех «вспышках» реконструкций, что пока предпринимаются в Нижнем, 6—8 дополнительных семей, въехавших в мансарды, если и перегрузят инфраструктуру, то не критично...

Еще один недостаток таких «уплотненных» дворов — малая инсоляция и озелененность.

— А что делать? И в Париже так, и в Санкт-Петербурге, — говорит Сергей Норенков. — Наоборот, считается, что уплотненные затемненные дворы придают этим городам свой колорит, шарм, столичное своеобразие. Если угодно, это плата за столичность Нижнего. А кому это не нравится — тот уезжает из столиц в зеленые пригороды.

Ищите единомышленников

От кого должна исходить инициатива реконструкции? Как показывает опыт Москвы, в ряде случаев и от самих жителей дома.

— Увеличение площадей квартиры может быть интересно молодым семьям, особенно живущим на последних этажах, — говорит Норенков. — Единомышленникам нужно объединяться и заинтересовывать своим проектом власть, инвесторов.

Эксперт считает, что нам надо решать проблемы не столько сверхкомфортного, сколько доступного жилья. Если учесть нынешнюю ситуацию в экономике и дороговизну земли в городе, то, возможно, увеличение этажности уже построенных домов — оптимальный вариант. Только реконструкции должны идти не точечно, а целыми кварталами, фрагментами.

По мнению нашего эксперта, подобным образом можно развивать и 250-тысячник Дзержинск:
— Разрастаться городу некуда — он ограничен со всех сторон Окой, промышленными и охранными зонами, трассой, лесным массивом. В то же время его застройка — преимущественно «хрущевки», которые могут быть надстроены мансардами.

Также по этому пути вполне могут развиваться Арзамас, Городец, Павлово, Заволжье, Кстово и другие исторические города Нижегородчины.

А как у них

По данным столичной мэрии, в Москве по внебюджетной программе может быть надстроено 400 трех-пятиэтажек, износ которых не превышает 50%. Условий — два: согласие собственников и регистрация ТСН или ЖСК, которые и выступят заказчиком.

Проектировщики считают, что несущие конструкции при правильной эксплуатации позволяют надстроить один-два этажа, а при применении облегченных конструкций — и три-четыре. Только эти дома должны быть не старше 1950 года и иметь износ не более 50%.

Фотофакт

В доме №32 по улице Мишина, что в Москве, новые этажи водрузили на несущие пилоны, что исключает дополнительную нагрузку на первоначальные конструкции дома. В каждой квартире улучшены жилищные условия: утеплены фасады, увеличена площадь путем пристройки летних и дополнительных помещений. Проведен капремонт дома с заменой инженерных коммуникаций. Площадь дома увеличилась в два раза, появилось 30 новых квартир.




Copyright © 2008-2016. Татьяна Кокина-Славина (Таня Танк). Все права защищены | Memory consumption: 2.5 Mb