2013 год

Не слышно шума городского

Интерес людей к теме загородного жилья растет год от года. И хотя по этому направлению мы уступаем Москве, Питеру, Краснодару и Екатеринбургу, в Нижегородской области, тем не менее, сейчас строится 81 коттеджный поселок.

Все желающие будут удовлетворены? Не факт, считают эксперты. Дело в том, что большинство нижегородцев хочет купить готовое жилье, а его предлагается вдвое меньше, чем участков. Поэтому некоторые специалисты считают, что рынка загородной недвижимости у нас... вовсе нет. Потому как покупают осторожно и немного.

Дальние дешевеют, ближние дорожают

– Некоторые проекты планировались к сдаче к 2005 году, но строятся до сих пор, – констатирует независимый аналитик Ирина Солнцева.

– Немало проектов загородных поселков просто умирает, – считает и Александр Жилевский, директор агентства недвижимости «Выбор». – Люди поддаются на рекламные уловки, что в поселках будут детсады, рестораны, конюшни и бассейны. Но ничего этого обеспечить нельзя, если только этот поселок не присоединят к существующему бизнесу типа санатория, озер с коммерческой рыбалкой и т.д.

Эксперты признают, что участки в коттеджных поселках расходятся не так быстро, как хотелось бы девелоперам. Почему?

Сейчас лидеры продаж – участки в 10-15 соток, по цене от 20 до 50 тысяч за сотку. Не дороже 500 тысяч, – поясняет Ирина Солнцева. – А в коттеджных поселках с этой отметки стоимость только стартует...

В целом, земельные участки, удаленные от города более чем на 15 км, в последние 2,5 года условно дешевели – т.е. падала цена за сотку. Но примерно такими же темпами дорожала земля в ближнем пригороде.

А вот домовладения только дорожали. Самый востребованный формат – домовладение с домом в 100-150 квадратов по цене 2,5-4,5 млн рублей, находящееся в 30-километровой зоне от Нижнего.

Что касается традиционной застройки (в существующих поселках), то популярны домовладения в 50-90 квадратов стоимостью до 3 млн рублей. Причем, 60% покупателей предпочитают потратить не более миллиона рублей, купив на участке с коммуникациями дом под снос.

Самые популярные среди нижегородцев загородные направления – это Лысковское, Павловское и Арзамасское. Наибольшее количество строящихся коттеджных поселков – 22 - сосредоточено на Павловском. С 2009 года активно развивается и Арзамасское направление – в зоне 16-30 км от города. В основном, поселки (а их сейчас строится 16) сконцентрированы вокруг бывших земель совхоза «Каменский».

Две трети строящихся коттеджных поселков расположено в зоне до 30 км от города. Несмотря на близость к районному центру, плохая транспортная доступность является одной из главных проблем, подстерегающих «дачников». С этим связано и недостаточно бурное развитие строительства, например, на Заволжском направлении.

– Сейчас здесь возводится всего 12 коттеджных поселков, – говорит Ирина Солнцева. – Людей пугают пробки на Борском направлении. Те же проблемы с транспортной доступностью и в сторону Дзержинска.

Эконом? Бизнес? Премиум?

Более 70% организованных коттеджные поселков в нашей области относятся к эконом-классу и, в основном, располагаются на Арзамасском, Дзержинском, частично Борском направлениях.

– Современный эконом-класс – это дом, выполненный по каркасной технологии, из цилиндрованного бревна, на участке, обеспеченном коммуникациями: где-то только электричеством, где-то и газом, – разъясняет Ирина Солнцева. – Чаще всего – индивидуальная скважина. В лучшем случае – единый водозабор на поселок и разводка по домам. Центральную канализацию в области предлагают лишь пять поселков.

Обычно в поселке эконом-класса – от ста домовладений площадью 60-150 квадратов с земельными участками от 5 до 30 соток. Инфрастуктура такого поселка обычно скромна. Девелопер редко берет на себя ответственность за прокладку внутренних дорог, озеленение, строительство детских площадок – особенно, если поселок невелик. Стоит такое землевладение от 1,2 до 6,5 млн рублей, участок – около 54 тысяч за сотку.

Около 20% рынка – поселки бизнес-класса, которые представлены на Павловском и Лысковском направлениях. Дома бизнес-класса – более комфортные (центральное водоснабжение и канализация) и просторные.

– В этом сегменте продаются и земельные участки, и участки с подрядом на строительство, и таун-хаусы, и коттеджи под отделку или уже готовые к проживанию, – говорит Ирина Солнцева. – Чаще всего поселки обеспечиваются инфраструктурой для постоянного проживания и отдыха.

Стоимость домовладения бизнес-класса – 3,5-17 млн, чаще – около 8. Средняя стоимость участка – вдвое больше по сравнению с эконом-классом.

Поселки премиум-класса штучны и малонаселены – от 19 до 32 домовладений. Все коммуникации – центральные, обязательны оптоволоконная связь и охранная сигнализация. Развернутой инфраструктуры практически не бывает, но часто клубные дома оснащаются бассейном, сауной, небольшим кафе, бильярдной, оборудованным пляжем.

Интересно, что нынешний «премиум» совсем не тот, что считался таковым до 2008 года.

– Раньше площадь премиум-коттеджей начиналась от 300-350 квадратных метров, сегодня – от 150, в среднем – 350-400, – говорит Ирина Солнцева.

Стоимость премиум-домовладения – от 8 млн рублей, в среднем – 16 млн, земельный участок – 146 тыс. руб. за сотку.

Не разрешат в администрации – разрешат в суде

Намерены строить дом сами? Вам наверняка пригодятся советы юриста Анны Покровской.

Итак, как приобрести земельный участок? Тут два варианта – или на торгах (аукционе) у муниципалитета, или у частного лица или компании. Для строительства нужно подбирать участок, который отводится или под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), или под ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

Если участок предназначен для ведения садоводства или дачного строительства, то зарегистрировать построенный на них дом может быть весьма затруднительно. Поэтому если прописка для вас не главное – приобретайте и стройте. В будущем вы можете попытаться в судебном порядке признать эту постройку жилой, но это будет долго и затратно.

При строительстве соблюдайте строительные и пожарные нормы, выдерживайте расстояния: один метр от границы вашего участка при строительстве одноэтажного дома, полтора метра – при строительстве двухэтажного и два метра – если строите три этажа. Желательно выдерживать расстояние в пять метров до соседнего жилого дома.

Также соблюдайте общие стандарты строительства жилого дома. На эту тему лучше проконсультироваться с проектировщиком. Это будет важно в дальнейшем, когда вы захотите признать строение жилым домом.

Можно строить с получением разрешения на строительство, и без него. Но если строите без разрешения, будьте готовы к сложностям с получением технических условий – в первую очередь, на газ и в черте города. Особенно, если участок имеет целевое назначение не ИЖС, а ЛПХ или дачное строительство.

Возможны трудности и с предоставлением почтового адреса. В последний год в районных администрациях настойчиво требуют предъявить разрешение на строительство.

Регистрация по дачной амнистии жилого дома, построенного без разрешения, пока официально разрешена до марта 2015 года. Если вы приобретаете земельный участок сейчас, то можете не успеть отстроиться за это время. Поэтому лучше подстраховаться и получить разрешение на строительство.

Для этого нужны следующие документы: право собственности на земельный участок, проект будущего дома, градостроительный план и топосъемка.

Получение разрешения на строительство займет 3-4 месяца. Если земельный участок находится в черте города, будьте готовы к затратам (на градостроительный план и топосъемку) в районе 40 тысяч.

Для регистрации дома в упрощенном порядке (до марта 2015-го) вам понадобится технический план. Чтобы его получить, нужно будет вызвать БТИ, когда вы достроите дом. Дальше необходимо добиться распоряжения администрации о присвоении дому почтового адреса и получить кадастровую выписку на земельный участок.

Имейте в виду: если вы регистрируете жилой дом без присвоения почтового адреса, то в нем нельзя будет прописаться.

Если с получением разрешения при регистрации построенного объекта по упрощенной схеме возникли проблемы (нарушены градостроительные, строительные, пожарные нормы), при наличии прав на земельный участок в 95% случаев ситуацию можно благоприятно разрешить в судебном порядке.

От развесистой «клюквы» к суровой реальности

Оценив тенденции рынка, эксперты пришли к мнению, что предложений в традиционной застройке становится все меньше, поскольку домовладения и участки здесь покупают активнее, чем в коттеджных поселках.

– Люди побаиваются их из-за коммунальных платежей, ежемесячных взносов, – размышляет Ирина Солнцева. – Многих не устраивает и то, что в большинстве коттеджных поселков предлагаются земельные участки, а не готовые домовладения.

Тем не менее, девелоперы начинают поворачиваться лицом к покупателям:
– Год назад невозможно было представить, чтобы в одном поселке предлагались объекты разных форматов. Это были либо 125 стандартных участков, либо они же, но с подрядом на строительство. Приобрести их иначе было невозможно. Сейчас же появились полиформатные поселки, которые предлагают всевозможные варианты.

Разрабатываются и масштабные проекты освоения территорий.

– Но не в формате развесистой клюквы, когда нам говорили о поле для гольфа на 18 лунок, ипподромах и вертолетных площадках, а в формате обеспечения нормальной инфраструктурой, – подчеркивает Ирина Солнцева.


Компетентно

Купить готовый дом или построить?

– Если спрос на дома большой, то цены растут. А, значит, лучше строить, – советует Елена Архипова, директор агентства недвижимости «Город-загород». – И наоборот. Проще и дешевле строить дом на активном рынке, когда много покупателей, на личные средства (без ипотеки), не дальше 50 км от Нижнего, а если по берегам рек – то 80 км.

Купить просто земельный участок или участок в организованном поселке?

– Однозначно в поселке, – уверяет Александр Жилевский. – И пусть это будет стоить не 250 тысяч, а 270 тысяч за сотку. Сколько стоит подключить канализацию, энергетику? Дорого. Если решать эти проблемы самому, то вложения достигнут и 300 тысяч за сотку.

Купить дом в традиционной застройке (селе) или в коттеджном поселке?

70% предложений в традиционной застройке – старые деревенские дома площадью не выше 80 квадратных метров, с условным набором коммуникаций, – говорит Ирина Солнцева. – Очень часто в них печное отопление, нет канализации, не подведена вода. Такие предложения нижегородцы расматривают либо в качестве сезонной дачи, либо дома для временного проживания, чтобы потом на этом месте построить новый. Плюс такой покупки – к участку обычно подведены газ, электричество, вода.

Как рассчитать стоимость дома в коттеджном поселке?

– Сотка с коммуникациями (вода, канализация, электроэнергия, асфальтированная дорога, телефон, полив и интернет) – это 250-270 тысяч, – прикидывает Александр Жилевский. – Двадцать тысяч за квадратный метр «коробки», еще двадцать – за квадрат евроремонта. Ландшафтный дизайн с автоматическим поливом – 100-150 тысяч за 15 соток.




Copyright © 2008-2016. Татьяна Кокина-Славина (Таня Танк). Все права защищены | Memory consumption: 2.5 Mb